アパート・マンション経営を行う上で、もっとも重要な税金と必要経費についてご説明します。
1. 賃料収入と税金
アパート・マンション経営では賃料収入が得られますが、税金は、賃料収入に掛かるのではなく、賃料収入から必要経費を差し引いた(控除した)利益に掛かります。利益 ＝ 賃料収入 － 必要経費
もちろん、利益が無ければ、税金は掛かりません。2. 必要経費とは
必要経費とは、賃料収入を得るために要した費用のことです。確定申告の際に費用として申告できます。
以下に、アパート・マンション経営で、必要経費となる主な項目を示します。
① アパート・マンションの建物部分の購入金額(減価償却費)
② 銀行から借りたローンの利息(支払利息)
③ 賃借人が立ち退いた後のリフォーム費用(原状回復費)
④ 修繕費(原状回復費)
⑤ アパート・マンションの管理の委託費用(外注費)
このように、アパート・マンション経営で要した費用は、ほとんどが必要経費となります。
なお、土地の購入費用(土地の購入金額+取得に要した費用)は、必要経費となりません。
土地は経年による劣化が無いからです。その代わり、アパート・マンションの売却の際には、土地の売却金額に対し税金が掛かるのではなく、土地の売却益に税金が掛かります。
3. サラリーマンのアパート・マンション経営
サラリーマンの方が、会社に知られずにアパート・マンション経営を行うにはどうしたら良いでしょうか？
確定申告では、アパート・マンション経営の事業収入と、会社の給与収入を合算した確定申告を行いますが、その際、住民税の徴収方法を指定する(普通徴収を選択する)必要があります。
確定申告書の第二表(2ページ目)の下段にて、
○住民税・事業税に関する事項 / 給与・公的年金等に係る所得以外の所得に係る住民税の徴収方法の選択 において、 「自分で納付」にチェックを入れます。
そうすると、会社では給与収入に対する住民税の徴収のみとなります。
なお、「給与から差引き」にチェックを入れなければ、合算した確定申告に対する徴収金額が会社に通知されないと聞いておりますが、万全を期しておきましょう。
4. アパート・マンションの売却時の税金
アパート・マンションの売却時には、売却金額自体には税金は掛からず、利益(所得)に税金が掛かります。利益がなければ税金は掛かりません。① 土地の売却利益
土地の売却金額から、土地の購入費用と売却時に支払った手数料を差し引いた利益に税金が掛かります。利益 ＝ 土地の売却金額 － 土地の購入費用 － 売却に要した費用
= 土地の売却金額 － (土地の購入金額 + 購入に要した費用) － 売却に要した費用
② 建物の売却利益
建物部分の売却では、年が経過すると建物の価値が下がりますので、現在の建物の価格を用い、建物の売却金額から現在の建物の価格を差し引きます。現在の建物の価格とは、建物の購入費用から減価償却費を差し引いた金額です。利益 ＝ 建物の売却金額 － 現在の建物の価格 － 売却に要した費用
＝ 建物の売却金額 － (建物の購入金額 + 購入に要した費用 - 建物の減価償却費) － 売却に要した費用
③ 土地/建物を一括して売却した場合の売却利益
①と②をまとめますと、土地/建物を一括して売却した場合の売却利益の計算式となります。利益 ＝ 土地/建物の売却金額 － (土地/建物の購入金額 + 購入に要した費用 － 建物の減価償却費) － 売却に要した費用
将来のアパート・マンションの売却に備え、土地/建物の購入金額の証拠となる「アパート・マンションの購入時の契約書」等は、無くさないように保管しておきましょう。
