ガレア不動産　再構築不可物件

再構築(再建築)不可物件とは、建物の建て替えが不可能な物件のことです。

建ぺい率、容積率がオーバーの物件なら、建物面積を多少狭くすれば再構築が可能となります。

しかし、「再構築が不可能な物件」を購入してしまうと手に負えません。原因が敷地に起因するため修正手段がありません。建物を建て替えようにも、行政からの建築許可が下りませんから、再構築は出来ません。

ここでは、アパート/マンション(以下、共同住宅)の再構築が不可能な物件(敷地)を見分ける方法を伝授いたします。

再構築不可能な物件は、敷地と道路との関係で決まります。以下の第一と第二の条件を、両方満たさないと、再構築不可物件となります。

第一の条件 |　物件の敷地が道路に直に接している

「道路に直に」が重要で、敷地と道路の間に、他人の土地等がある場合は、再構築不可です。

ここで、「道路」とは何か?　となるのですが、『管轄する市区町村に「道路」として登録されている道』が道路です。登録されていない道は通路です。(または、否道路、法外道路と呼ばれます。)

公道又は私道として道路が登録されているかどうかは、市区町村役場にて調査します。一部の市区町村は、WEBで公開しています。

なお、「道路」として登録されていても、幅員が4mに満たない道路が有ります。その場合、再構築の際は、幅員が4mとなるように敷地を後退(セットバック)させる必要があります。

第二の条件 |　敷地が道路に接する長さが規定値以上

都市計画を管轄するそれぞれの自治体では、独自に国の規定値(建築基準法)より厳しい条例を制定しています。

敷地が道路に接する長さ(接道条件)も、その一つです。共同住宅は多くの人が住む場所ですので、安全・防火の面から一般住宅より規定値が高くなっています。

地域で条例内容が異なりますので、地域ごとに規定値を説明します。

a. 東京都(八王子市、町田市、多摩市、等・・)

東京都は、市区町村による独自の条例は無く、東京都が制定した条例に依ります。

以下の①、②の条件を満たす必要が有ります。東京都の条例は、他の道府県に比べ、厳しい内容となっています。特に②は、重要です。

敷地と道路が接する長さ路地状部分による接道

①敷地と道路が接する長さ

②敷地の路地状部分のみによつて道路に接していない。

なお、市区町村によっては、都条例10条－1項－三号の適用により、路地状部分が幅員4m以上、長さ10m以下ならば、2階建て以下、建物面積200㎡以下の共同住宅を建築可能としているようです。(但し、市区町村に確認必要です。)

b. 神奈川県(横浜市、川崎市、相模原市、厚木市、等・・)

神奈川県が条例を制定していますが、一部の政令指定都市は独自に条例を制定しています。

敷地と道路が接する長さ

b.1 横浜市

敷地が道路に接する長さ

路地状部分によって道路に接しても良く、さらに路地状部分の長さの制限はありません。

b.2 川崎市

敷地が道路に接する長さ　(なぜか、神奈川県の条例より緩いです。)

路地状部分によって道路に接しても良く、さらに路地状部分の長さの制限はありません。

b.3 相模原市、大和市、海老名市、綾瀬市、厚木市

敷地が道路に接する長さの規定　(神奈川県の条例と同じ規定です。)

路地状部分によって道路に接しても良く、さらに路地状部分の長さの制限はありません。

【ご注意】
掲載内容に関して、当社は細心の注意を払っておりますが、不正確な内容を含む可能性があります。実際の取引においては、市区町村にご確認ください。