複数の中古アパート・マンション物件の中から、不動産投資で失敗しない最適な1棟物件を選ぶには、何から見ていくのが良いでしょうか？不動産投資に最適な物件の購入ポイント、失敗しない不動産投資物件の選び方を伝授いたします。
1棟アパート・マンション選びの優先すべきポイントを高い順に挙げていくと、以下の優先順位となります。
1．駅からの距離、時間
2．建物の見た目の良さ、清潔感
3．間取り
4．駐車場
5．外観、内部立て付け、備品
6．物件のコストパフォーマンス
7．収益シュミレーション
それぞれの項目について、以下に説明します。
1．駅からの距離、時間
やはりアパート・マンション選びの優先順位は、「駅からの距離、時間」が1番です。不動産会社の物件情報を見ますと、同じ間取りで賃貸料を比較すると、駅周辺が最も高く、駅から遠くなるにつれて安くなります。駅周辺の物件は、すぐ借り手が現れるため賃貸料を安くする必要がなく、安定した経営ができます。さらに、アパート・マンションの築年が古くても、クリーニング・リフォームで満室を維持できます。
2．建物の「見た目」の良さ、清潔感
部屋を貸すには、見た目が重要です。アパート・マンションを借りる方の最初の印象は、建物の「見た目」で決まります。 また、見た目が良く、清潔感のある物件は、クリーニング・リフォームなどのメンテナンスが施されています。3．間取り
1棟当たりの間取りの構成は、部屋が一つ(1k、1R)、または部屋が複数(2K、1DK～)の2種類に大きく別れます。部屋が一つ(1k、1R)の間取りですと、多くの戸数構成のアパート・マンションとなりますが、借りる方は主に学生、単身者の専用となります。
部屋が複数(2K、1DK～)の間取りですと、主にファミリー層向けのアパート・マンションとなります。
投資効率から見ますと、部屋が一つ(1k、1R)の間取りにして多くの戸数構成にしたほうが効率は高くなります。また、想定年収/想定利回りも、部屋が一つ(1k、1R)の間取りのほうが高くなります。
しかし、現状を見ますと、部屋が一つ(1k、1R)のアパート・マンションは数多く建てられており、飽和気味の地区もあります。そして、ファミリー層は、単身者に比べ、長期に渡り利用してくれるメリットがあります。
4．駐車場
駅から離れている物件、ファミリー層向けの物件(部屋が複数 2K、1DK～)では、駐車場がある事が有効なアピールポイントとなります。土地面積が広くなり価格も上がりますが、重要なチェックポイントの一つです。5．外観、内部立て付け、備品
外観にひび割れ等はないか? しっかりした建物か? 備品は旧式でないか?建物外観の写真、部屋内部の写真である程度わかりますが、実際に現物を見て歩いて確かめます。
6．物件のコストパフォーマンス
想定利回りだけでなく、物件の制限事項(建ぺい率/容積率、再構築不可物件、43条但し書き物件、私道物件)や、上記の1～5を加味して、コストパフォーマンスが決まります。7．収益シュミレーション
失敗しないために、収益シュミレーションで、利益が出ることを確認します。また、物件購入のための資金計画の策定にも、収益シュミレーションをご利用ください。
